公開拍賣購買的房產為什么不能收房?
——上海市靜安區法院一起網上公開拍賣房產糾紛案解讀
2016年6月6日競買人劉子玉買受了上海市靜安區人民法院委托拍賣的上海市閘北區延長中路765弄8號1-6幢工業房地產，并支付了5750萬元價款，靜安區人民法院作出的(2015)閘執字第2570號拍賣成交裁定書對此予以確認，劉子玉系該處房地產的合法所有權人。劉子玉買受該房地產后，幾次欲查看該房產的消防設施，準備拆除違章建筑并接收物業，但桂志遙等人以存在租賃關系為由糾集一些無業人員霸占了該處房地產及物業。
劉子玉收到法院送達的拍賣成交裁定書后，首先去靜安區法院執行局要求協助執行，但法院執行局以不負責清場為由拒絕協助。執行庭的仝法官告知，占用房地產的桂志遙在申請執行人上海浦東發展銀行辦理了抵押權登記的日期之后，又與被執行人上海巴沙奧企業發展有限公司簽訂了為期十八年的租賃合同。桂志遙占有案涉房地產屬于民事實體糾紛，應通過民事訴訟解決，執行局管不了。隨后執行法官通知我們，執行局朱局長要親自調解，解決此糾紛。這次調解在朱局長主持下進行，朱局長指出要保障社會穩定，因為劉子玉競買的該處房地產還有二押、三押，二押三押他們都是不要命的(有錄音為證)，讓買受人劉子玉出一部分錢，申請執行人浦東發展銀行出一部分，稅務局由法院執行局再溝通一下，減少一部份過戶稅費，就解決了社會穩定。我們問朱局長，我們出多少錢合適?朱局長說出多少錢你們定，后三方進行了商討。但僅第二次抵押的抵押權人桂志遙就要價三千萬，第三次抵押的抵押權人張美勝還沒提出要求。《物權法》第一百九十九條規定：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照按照登記的先后順序清償。劉子玉沒有任何法定或約定的義務代債務人上海巴沙奧企業發展有限公司另行支付二次抵押權人桂志遙和三次抵押權人張美勝的債務。對靜安區法院執行局以及桂志遙提出的這些無理要求，買受人劉子玉無法接受也無力承受。該房地產所有權是劉子玉合法競拍所得，根本沒有義務承擔如此不合理的要求。
在協商不成后，劉子玉根據上海市靜安區人民法院發布的拍賣公告的以及上述《物權法》的相關規定，準備通過訴訟程序解決糾紛，然而，令人匪夷所思的是，靜安區法院立案庭先是以該案系執行遺留問題為由，不予立案。經再三力爭，雖然給予立案，但一審、二審都以該案系執行遺留問題，相繼裁定駁回起訴。
而根據相關法律規定：
一、對于該房地產，劉子玉擁有完全而無瑕疵之物權：
《中華人民共和國物權法》第二十八條規定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。《中華人民共和國物權法》第三十四條規定：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第七條規定：人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第八條規定： 依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。而上海市靜安區人民法院于2016年6月21日作出的(2015)閘執字第2570號拍賣成交裁定書已確認該房地產所有權歸買受人劉子玉所有。因此，2016年6月21日，該房地產所有權即歸買受人劉子玉所有。
此外，劉子玉所買受的該處房地產系權利人上海浦東發展銀行申請實現抵押權的執行案件所裁定拍賣的抵押房地產。抵押權人上海浦東發展銀行的抵押權核準日期為2013年9月9日，而被告桂志遙與原業主上海巴沙奧企業發展有限公司簽訂的《房屋租賃合同》的日期為2015年1月20日，且該租賃合同未得到抵押權人上海浦東發展銀行的認可。最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條明確規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。原業主上海巴沙奧企業發展有限公司將已抵押的財產出租，但該租賃合同對抵押權實現后的買受人不具有約束力，也就是說，劉子玉沒有義務履行該租賃合同。桂志遙亦無權以存在租賃關系為借口霸占屬于劉子玉所有的延長中路765弄8號1-6幢全部房地產及物業。
二、本案不屬于執行案件的遺留問題，屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。
上海市靜安區人民法院委托的拍賣公司發布的拍賣公告第三條規定：“拍賣成交后，買受人與承租人或實際使用人就標的房產交付、使用、收益等事項(包括但不限于租賃合同條款)發生爭議的，由買受人另行通過法律途徑解決。拍賣人不作任何協調和擔保。”并規定 “委托法院及拍賣人不負責清場”。根據拍賣公告中文意，清場非執行局職責范圍，之前該案執行并不存有遺留問題。因此，在拍賣公告中已排除執行部門清場等執行職責時，買受人劉子玉只能通過最終救濟手段——訴訟解決入住、使用等事宜。
三、涉案房產上租賃權唯有通過訴訟方可排除：
原閘北區人民法院曾作出的(2015)閘民三(民)初第1864號判決，判定桂志遙在涉案房產上的部分范圍內存有租賃合同。而根據擔保法司法解釋及物權法的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此在實體上，該租賃在權利人上海浦東發展銀行設立抵押權之后，租賃合同對受讓人即劉子玉不具有約束力已無疑問。然而就執行局而言，對實體事項，除非法律或者司法解釋有特殊規定外，應通過訴訟程序由審判機構最終裁決。(詳見人民法院出版社江必新劉貴祥主編《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用》第18頁)。因此，執行程序中執行局應根據民事審判庭作出的司法裁判等執行依據中確定的內容來執行，司法裁判中從實體上未排除租賃權，對該租賃合同未予以解除，執行局執行即無執行依據，排除妨害的執行行為就成了無本之木，無源之水。因此，該涉案房產上租賃權唯有通過訴訟，取得生效判決作為執行依據后方可排除。
上海市靜安區人民法院執行局在拍賣公告中說“拍賣成交后，買受人與承租人發生爭議的，由買受人另行通過法律途徑解決。并規定 委托法院及拍賣人不負責清場。而審判機構則認為該案屬“執行遺留問題”，同一法院的執行機構和審判機構踢“皮球”的做法實在讓人百思不得其解!
司法機關是維護社會公平正義的最后一道防線!而現在本案卻連司法程序都無法啟動，何能保護公民自身合法權益。目前此案已申訴到上海市高級人民法院。我們期待法律的最終公正裁決!
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