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　　超級(jí)購(gòu)房實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)2—區(qū)位商圈選擇篇

　　又到了全民看房的季節(jié)。

　　跳槽/結(jié)婚/生娃，還有買房換房這些現(xiàn)代人生活中的節(jié)點(diǎn)工程，都在一年之春必須有個(gè)交待。鴨梨山大啊，必修課就是必修課，誰讓一年之際在于春呢。

　　作為一個(gè)因?yàn)?ldquo;學(xué)業(yè)+工作=興趣”的地產(chǎn)老炮兒，可以很負(fù)責(zé)任的跟大家說：

　　“從業(yè)那么多年，我真的看了不下1000套房”。

　　所以，平時(shí)朋友/同學(xué)/家人來問房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)很多早已成竹在胸的“鐵一般的事實(shí)和規(guī)矩”，廣大買房群眾居然都還不知道。每每跟我聊起后都興趣大濃，甚至打賞派紅包轉(zhuǎn)粉，催促我立開小蜜圈開班的都不在少數(shù)。

　　因此，覺得真的有必要好好的跟大家聊聊這些咱們業(yè)內(nèi)的獨(dú)家不二的買房法則，不說地表最強(qiáng)，好歹也一定是可以稱霸買房江湖的“買房真經(jīng)”了。

　　上一篇是“城市判斷篇”，就是告訴你到底在一個(gè)城市該不該買房。

　　本篇是確定要在一個(gè)城市要買房后的“區(qū)位商圈選擇篇”。

　　這篇主要是跟大家談?wù)?，在一個(gè)城市里，怎么能夠選出買了穩(wěn)賺不跌的區(qū)域商圈和板塊。

　　第一條：搞清楚一個(gè)城市的發(fā)展走向。

　　這條厲害啦，完全是對(duì)著地圖指點(diǎn)江山的帝王即視感呢。不用擔(dān)心，下面的方法絕對(duì)好用，完全沒有方向感也完全搞得懂哈。

　　1）看地圖，到底南北長(zhǎng)還是東西長(zhǎng)。

　　由于咱們地球的造型，加上人類群居愛熱鬧的特性，基本上一個(gè)城市是不會(huì)按照?qǐng)A形均勻發(fā)展起來的。比如北京原來的走勢(shì)就是很明顯的東北發(fā)展為強(qiáng)的方向；上海的最長(zhǎng)的是東西向的延安路，其實(shí)就是上海東西向發(fā)展為主的結(jié)果。

　　即便是完全人工的新型城市比如迪拜/拉斯維加斯，其實(shí)因?yàn)楦渌鞘械倪B接的頻繁程度，也會(huì)有交通走向上的強(qiáng)弱之分。

　　2）如果一個(gè)城市有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)，把兩個(gè)機(jī)場(chǎng)聯(lián)成線，就能立即看出一個(gè)城市的走向。

　　這方面上海/東京最明顯，兩個(gè)機(jī)場(chǎng)一東一西，所以城市的東西向軸線發(fā)展特別明顯。

　　3）沒有機(jī)場(chǎng)的，那就用連接其他城市的高速公路來和市中心做連線，同樣可以在地圖上呈現(xiàn)出一個(gè)城市的走向。

　　不過這點(diǎn)咱們帝都大北京除外哈，條條高速通北京，畫出圖來就是一個(gè)星形了。

　　通過以上3點(diǎn)，找到一個(gè)城市的發(fā)展方向后，一個(gè)基本結(jié)論就有了：

　　優(yōu)先購(gòu)買城市發(fā)展走向上的區(qū)域/商圈。

　　第二條：判斷區(qū)位商圈好壞，用全球通用的3S1J法則

　　還是一次澳洲之行，同行朋友完整的講解了這個(gè)買房挑區(qū)域的黃金法則。

　　第一個(gè)S=Subway。地鐵。

　　地鐵通的，或者地鐵站點(diǎn)特別密的區(qū)域/商圈優(yōu)先考慮。

　　交通流=人流=房?jī)r(jià)走高的法則再次凸顯。不要太相信本地人嘴里的好地段，一個(gè)是很有可能跟他自己的出身?xiàng)l件正相關(guān)，更不要說很多本地的地段，今天完全在地圖上標(biāo)不出來啊。所以，最靠譜而且一定最后成為“地段識(shí)別”主要依據(jù)的就是“地鐵站點(diǎn)”。

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　　第二個(gè)S=Shopping。商場(chǎng)和商業(yè)配套。

　　很多買房老司機(jī)都不注意商業(yè)設(shè)施對(duì)一個(gè)區(qū)域和商圈的提升或者拉低作用。主要是因?yàn)樯掀f的，國(guó)內(nèi)的炒房主要集中在炒新房。所以按照而國(guó)內(nèi)是先住宅再做配套商業(yè)的開發(fā)順序，買新房的時(shí)候往往周邊的配套根本沒有建起來，那就更談不上了解商業(yè)設(shè)施的好壞了。但其實(shí)一個(gè)區(qū)域的商業(yè)配套幾乎可以決定一個(gè)商圈未來10年的增值和發(fā)展。尤其在海外，基本上商業(yè)配套不但是區(qū)域房?jī)r(jià)的直接支撐，而且配套本身也跟區(qū)域房?jī)r(jià)成品牌互惠的強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系：配套的品牌越有號(hào)召力，區(qū)域商圈的房?jī)r(jià)就愈容易上漲。

　　(科普一下：國(guó)外的規(guī)劃基本都是要求先有一定的商業(yè)配套才能建設(shè)對(duì)應(yīng)比例的住宅，這跟國(guó)內(nèi)是完全因果相反的。)

　　其實(shí)這點(diǎn)也能解釋為什么女生買房容易看得準(zhǔn)買的對(duì)，答案很簡(jiǎn)單：因?yàn)樗齻兌浣职　?/p>

　　第三個(gè)S=School。學(xué)區(qū)和教育資源。

　　很多媽媽們看到這里要起身鼓掌了。哈哈，雖然筆者一直不贊成買房時(shí)優(yōu)先考慮所謂的“學(xué)區(qū)房”，但是不得不承認(rèn)，這條不僅對(duì)于華人購(gòu)房適用，甚至在全世界都算是一條硬道理。而且對(duì)于一個(gè)區(qū)域和商圈而言，一旦學(xué)區(qū)好排名靠前，基本上就是房?jī)r(jià)有保證的好商圈。

　　(科普一下：國(guó)外的學(xué)區(qū)房是按照周邊所有房源的總量關(guān)系來設(shè)定的，意思是就算周邊符合學(xué)區(qū)的每戶人家都同時(shí)入學(xué)，學(xué)校也能容納。這也是筆者不看好國(guó)內(nèi)的學(xué)區(qū)房的關(guān)鍵所在：國(guó)內(nèi)學(xué)校是根本容納不了二手市場(chǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的暴漲需求的。所以因此，現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房幾乎每個(gè)學(xué)期都要調(diào)整入學(xué)政策，導(dǎo)致上一年還有學(xué)區(qū)資格的小區(qū)很有可能下一年就劃在學(xué)區(qū)外了）。

　　第四個(gè)J=Job。工作和就業(yè)機(jī)會(huì)。

　　這條也是大家買房經(jīng)常遺忘的。其實(shí)這條也符合“人流=錢流=房?jī)r(jià)走高”這條硬道理。誰都想住的離工作地比較近，所以一個(gè)城市熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)周邊的可居住區(qū)域一定是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的區(qū)域。比如北京聚集著最多互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司的望京，上海聚集著醫(yī)藥軟件大批新創(chuàng)公司的張江，還有深圳南山區(qū)的科技園有騰訊，杭州的濱江有阿里，這些區(qū)域幾乎都是最近幾年漲價(jià)最快的區(qū)域。

　　理工男要問了：工作地離居住的最佳距離是？

　　如果不管價(jià)錢，當(dāng)然是半小時(shí)/或者5到8站地鐵站啦。

　　第三條：看山望湖臨江面海制勝論。

　　這條是筆者最推崇的，咱們老祖宗的風(fēng)水相地八卦陣?yán)镌缇蛯懙那迩宄耍? “稀缺資源”永遠(yuǎn)值錢。對(duì)于城市而言，最稀缺的一定是一個(gè)城市先天或者后天的的風(fēng)景資源。曼哈頓的中央公園，悉尼的達(dá)令港，新加坡的濱海區(qū)，上海的外灘，香港的半山，甚至是不缺海景的三亞，推窗見海就是房?jī)r(jià)的強(qiáng)支撐。

　　筆者有條特別的操作指南：到一個(gè)城市一定搭乘一下觀光BUS，高效的看完這個(gè)城市的風(fēng)景和名勝資源。

　　針對(duì)二三線城市的第三條：政府大樓、機(jī)場(chǎng)和高鐵站都要圈出來。

　　看過全球標(biāo)準(zhǔn)，再來看看咱們更具實(shí)操的老家購(gòu)房區(qū)域地段判斷法則：

　　政府大樓所在的區(qū)域一定是好地段；

　　高鐵站周邊的區(qū)域要花時(shí)間培養(yǎng)；不過按照日本的新干線發(fā)展來看，整體是升值的；

　　機(jī)場(chǎng)，就比較特別，原來由于高度控制只能造別墅的規(guī)劃要求，導(dǎo)致早先中國(guó)城市的機(jī)場(chǎng)周邊都是豪宅區(qū)，但是隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求，如果配套交通跟不上，機(jī)場(chǎng)周邊不見的是房?jī)r(jià)的必漲區(qū)。

　　最關(guān)鍵的第四條：學(xué)會(huì)看數(shù)據(jù)(女生也可以試試?yán)?。

　　看過上篇的朋友們一定知道數(shù)據(jù)的作用，作為數(shù)據(jù)控的我，甚至做了兔博士這樣的宇宙無敵超好用的地產(chǎn)數(shù)據(jù)工具來方便的讀取數(shù)據(jù)，在一個(gè)城市里選擇區(qū)域時(shí)，我會(huì)看下面這幾組數(shù)據(jù)：

　　1）這個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域新房最好賣？

　　2）這個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域2手房最好賣？

　　3）這個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域新房?jī)r(jià)格最高？

　　4）這個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域2手房?jī)r(jià)格最高？

　　5）這個(gè)城市最近3年上漲最快的區(qū)域和商圈TOP10？

　　廣告一下：先在兔博士app里找到這些數(shù)據(jù)，然后再啟動(dòng)一個(gè)城市的房產(chǎn)投資之旅，這真的目前全網(wǎng)找得到的最好方法呢。

　　好了，本篇又碼2500字。這篇給大家整理了在確定準(zhǔn)備買房的城市中，選擇好要關(guān)注的區(qū)域板塊的關(guān)鍵方法。跟上一篇“判斷一個(gè)城市是否可以進(jìn)行房產(chǎn)投資”一樣，正好是4條。接下來的一篇，會(huì)跟大家講講，咱們業(yè)內(nèi)是咱們判斷一個(gè)小區(qū)樓盤的好壞的。

　　所以，趕緊關(guān)注咱們公號(hào)吧，別錯(cuò)過了這價(jià)值連城的超級(jí)購(gòu)房實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)呢。

　　筆者介紹：

　　兔博士app創(chuàng)始人 劉煜

　　1998年同濟(jì)大學(xué) 建筑城規(guī)學(xué)院畢業(yè)

　　房地產(chǎn)開發(fā)咨詢 從業(yè)18年

　　為萬科／中海／綠城／星河灣等知名開發(fā)商服務(wù)多個(gè)知名樓盤

　　2016年 創(chuàng)辦國(guó)內(nèi)第一個(gè)用數(shù)據(jù)說話的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)好產(chǎn)品兔博士app。