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　　去年12月3日，國務(wù)院出臺(tái)“金融國九條”的政策措施中，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)首次在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。隨后國務(wù)院發(fā)布的金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展30條意見中要求“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。

　　可以看出，國家政策層面對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的關(guān)注與支持，一方面可以解決房地產(chǎn)融資問題，同時(shí)也為我國投資者創(chuàng)造了新的投資渠道和方式。從目前國家政策形勢(shì)看，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的推出已是必然，它對(duì)房地產(chǎn)融資，特別是商業(yè)地產(chǎn)融資方式也將會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。

　　那么對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，應(yīng)該采取什么戰(zhàn)略和措施來應(yīng)對(duì)影響，最終借此大勢(shì)發(fā)展壯大起來呢?

　　REITs漸近，需要重新認(rèn)識(shí)公司核心價(jià)值

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要對(duì)自身價(jià)值認(rèn)識(shí)和定位進(jìn)行轉(zhuǎn)變和提高。以前他們對(duì)自己的價(jià)值認(rèn)識(shí)只是停留在開發(fā)商這個(gè)角色，功能僅僅是為了開發(fā)商業(yè)物業(yè)，然后銷售，回收資金;而在REITs推出的有利形勢(shì)下，開發(fā)商的自身認(rèn)識(shí)應(yīng)該提高，要認(rèn)識(shí)到自己不僅僅是開發(fā)商，還需要兼顧商業(yè)運(yùn)營，因?yàn)檫\(yùn)營才是后期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心。當(dāng)然這不是否認(rèn)前期開發(fā)不重要，只是說在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)環(huán)節(jié)中，開發(fā)乃至銷售招商僅僅是其前期的階段，是階段性的任務(wù)，而不是終極任務(wù)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作主要分為三個(gè)階段：分別是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商業(yè)經(jīng)營和后期資本運(yùn)作。目前國內(nèi)比較重視的是第一個(gè)階段，即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，中期商業(yè)運(yùn)營及后期資本運(yùn)作涉及比較少。

　　開發(fā)商對(duì)自己的定位應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的整合者，也就是說，在開發(fā)的時(shí)候在意識(shí)上要從以前的為了銷售而轉(zhuǎn)變到為了后期運(yùn)營。在這個(gè)前提思想的指導(dǎo)下，開發(fā)商開發(fā)物業(yè)才會(huì)更加理性，開發(fā)的商業(yè)物業(yè)也才會(huì)產(chǎn)生更大的價(jià)值，創(chuàng)造更多的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。這樣也防止了部分開發(fā)商只是看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益，而沒有看到高風(fēng)險(xiǎn)性的一面，有利于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、加速發(fā)展和資源整合。

　　REITs漸近，需調(diào)整公司經(jīng)營戰(zhàn)略

　　REITs漸行漸近，開發(fā)企業(yè)需要及時(shí)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。

　　長(zhǎng)期持有物業(yè)

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度大，通常需要較長(zhǎng)的投資回收期，少則十幾年，多則幾十年。但是一般很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租就租，能賣能賣，至于是否適合經(jīng)營則根本不予足夠考慮。商業(yè)地產(chǎn)前期項(xiàng)目建設(shè)和后期整體運(yùn)營、資本運(yùn)作出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)。REITs推出后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該更多考慮的是持有商業(yè)物業(yè)，而且是長(zhǎng)期持有。

　　擴(kuò)展公司項(xiàng)目上的業(yè)務(wù)布局

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商僅僅是開發(fā)了幾個(gè)項(xiàng)目或者是更少，而且一般分布地域較少，可能就是在同一個(gè)城市或是同一個(gè)省份，基本上沒有全國布局開發(fā)的，更不用說在全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)布局的。從資產(chǎn)組合上來講，未來要降低整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目地域布局是一個(gè)很好的措施。

　　加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目本身特性的考核，重視項(xiàng)目后期現(xiàn)金流的穩(wěn)定性

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商目前考慮的主要問題可能不是項(xiàng)目的持有，而是自身財(cái)力、與當(dāng)?shù)卣豌y行的關(guān)系、內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力等。綜合這些考慮，他們一般都不會(huì)大規(guī)模地?cái)U(kuò)展自己的區(qū)域市場(chǎng)。所以我們強(qiáng)調(diào)的是從商業(yè)物業(yè)開發(fā)的后期收益角度考慮，應(yīng)該選取區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，或是存在潛力的地區(qū)開發(fā)，而不是單單靠項(xiàng)目的主題推廣、后期營銷讓項(xiàng)目在短期內(nèi)火起來，但是到經(jīng)營后期就很破敗的情況出現(xiàn)。

　　REITs漸近，需調(diào)整公司人才結(jié)構(gòu)

　　REITs漸行漸近，開發(fā)企業(yè)需要適當(dāng)調(diào)整人才結(jié)構(gòu)。

　　增加房地產(chǎn)金融相關(guān)人才

　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司配備的與之相關(guān)的人才主要來自財(cái)務(wù)部門與資本運(yùn)營部門，專門從事房地產(chǎn)金融的人才基本沒有，而房地產(chǎn)金融人才素質(zhì)要求相當(dāng)高，需要同時(shí)具備房地產(chǎn)和金融兩個(gè)行業(yè)的知識(shí)技能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)務(wù)在未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)范疇中將是非常重要的要素。

　　增加商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營人才

　　商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營是一個(gè)高技術(shù)含量的工作，既需要相關(guān)的專業(yè)技術(shù)，同時(shí)也需要相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)人才的素質(zhì)要求較高。

　　企業(yè)的商業(yè)物業(yè)在自己持有以后，期間的運(yùn)營是重中之重，所以配備相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理人才是必須的，而不能像之前那樣配備主要做物業(yè)招商銷售的人才。

　　REITs漸近，需提高對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)注度

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行REITs，必須時(shí)時(shí)關(guān)注國家房地產(chǎn)金融的相關(guān)政策，研究房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀形勢(shì)，包括發(fā)行REITS的優(yōu)惠條件、限制條件、對(duì)企業(yè)的要求、對(duì)其要包裝上市的物業(yè)的要求、對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的要求等。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行REITs成功后，也需要加強(qiáng)對(duì)金融證券，特別是房地產(chǎn)金融證券市場(chǎng)的關(guān)注，關(guān)注國家金融政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，按金融市場(chǎng)的規(guī)律辦事，加深對(duì)金融市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，加深對(duì)金融市場(chǎng)的特點(diǎn)和變化規(guī)律的了解并運(yùn)用。