發(fā)布時間:2009-4-30 15:15:20 來源:網(wǎng)絡(luò)來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
一直以來，物業(yè)管理問題都是消費者關(guān)注的熱點，3-15前，針對消費者普遍關(guān)心的物業(yè)管理問題，記者采訪了市物業(yè)辦、市物業(yè)管理協(xié)會和有關(guān)法律工作者，為大家詳細(xì)解讀如何維護(hù)自己在物業(yè)管理方面的權(quán)利。
澄清誤區(qū)，依法理性維權(quán)
物業(yè)行業(yè)作為新興的服務(wù)行業(yè)許多情況還不為大家所了解，廣大業(yè)主在維權(quán)過程中存在許多誤區(qū)，走了許多彎路，據(jù)市物業(yè)辦調(diào)查了解，業(yè)主在維權(quán)過程中主要存在以下幾個誤區(qū)：
用“想當(dāng)然”的標(biāo)準(zhǔn)衡量物業(yè)服務(wù)是否到位
不少業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是廣大業(yè)主雇來的“保姆”，在小區(qū)日常的物業(yè)管理服務(wù)中，更是以“想當(dāng)然”的高標(biāo)準(zhǔn)來衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否到位，甚至有些業(yè)主將開發(fā)商遺留的一些問題也歸罪于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
其實，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等的民事主體，是基于物業(yè)服務(wù)合同形成的服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，除此之外，不能把不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任強加于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，比如開發(fā)商的工程質(zhì)量問題，開發(fā)商在保修期內(nèi)的維修責(zé)任問題，開發(fā)商的虛假廣告、承諾問題，水、電、燃?xì)獾扔嘘P(guān)專業(yè)服務(wù)部門的服務(wù)問題，鄰里糾紛調(diào)解問題等等。因此，只有定位正確，才能依法理性處理好雙方關(guān)系。
另外，評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常服務(wù)是否到位的唯一依據(jù)應(yīng)該是雙方的合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)該按照合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)來衡量企業(yè)服務(wù)是否到位，并自覺按時交納物業(yè)費。比如合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對樓道衛(wèi)生每天清掃一次、對樓梯扶手每周擦拭一次、對樓道玻璃每兩個月擦拭一次，對生活垃圾每天清運一次，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定完成以上工作并保證質(zhì)量，服務(wù)就是到位的。
同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)不是一對一的服務(wù)，而是一對多個業(yè)主的公共服務(wù)，衡量服務(wù)是否到位要看大多數(shù)業(yè)主的滿意度，比如一個單元里有12戶業(yè)主，其中有11戶對樓道衛(wèi)生的清掃是滿意的，那么物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)應(yīng)該說是到位的。
維護(hù)小區(qū)治安完全是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任
常常聽到有業(yè)主反映小區(qū)出現(xiàn)丟失自行車現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡職責(zé)造成的，并因此拒交物業(yè)費。對此，相關(guān)律師表示，認(rèn)為維護(hù)小區(qū)治安完全是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任是一種認(rèn)識誤區(qū)。
律師表示，通俗地講，預(yù)防和打擊社會治安犯罪是公安機關(guān)的職責(zé)之一;物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安防范工作方面與業(yè)主大會、業(yè)主委員會、居民委員會、公安機關(guān)之間是協(xié)助關(guān)系。因此，小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境應(yīng)該是由以上各方共同來維護(hù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起到一個協(xié)助的作用。
同時，律師提醒廣大業(yè)主，衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對業(yè)主個人財產(chǎn)丟失負(fù)有責(zé)任應(yīng)從兩個方面考慮：一是看物業(yè)服務(wù)合同是否約定了對個人財產(chǎn)有保管責(zé)任。如果合同中沒有約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主個人財產(chǎn)負(fù)有看管的責(zé)任，那么，業(yè)主不能超出合同約定范圍去要求企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;二是看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照合同約定履行了相應(yīng)的職責(zé)。比如：是否落實機動車輛出入小區(qū)驗證換證制度、日常巡視制度是否落實等。
管理規(guī)約是物業(yè)服務(wù)企業(yè)用以約束業(yè)主的
不少業(yè)主在制定和遵守管理規(guī)約方面存在著認(rèn)識誤區(qū)。有些業(yè)主錯誤地認(rèn)為管理規(guī)約是物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的，用以約束業(yè)主，在遵守上存在對立情緒;有些業(yè)主對管理規(guī)約的重要性認(rèn)識不足，對制定和修改管理規(guī)約的參與意識不強;還有的業(yè)主遵守管理規(guī)約的意識淡薄。
市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全體業(yè)主在委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)服務(wù)的同時，也存在業(yè)主自我管理的問題，那么，根據(jù)自我管理的實際需要，全體業(yè)主需共同制定一個管理規(guī)定來實現(xiàn)自我約束、自我管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定?？梢?，管理規(guī)約并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定用以約束業(yè)主的，而是全體業(yè)主共同制定的，是業(yè)主實行自治管理過程中一項很重要的工作。
物業(yè)維權(quán)，三種途徑可選
依據(jù)新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》第67條和第68條的規(guī)定，解決物業(yè)管理方面的矛盾糾紛，制止各種違規(guī)行為，可采取以下三種途徑：
第一，向房屋所在地的物業(yè)管理行政主管部門，具體來說就是各區(qū)縣的物業(yè)管理辦公室反映。一般來說，各區(qū)縣物業(yè)辦在區(qū)縣房管局辦公。
第二，向房屋所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映。
第三，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
難點問題，亟待合力解決
物業(yè)管理小區(qū)中許多矛盾表現(xiàn)為物業(yè)管理問題，實質(zhì)上，是一系列社會問題的綜合，要想徹底解決必須業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)行政主管部門共同努力。這一系列問題中，尤以車位問題和業(yè)主委員會選舉問題最為突出。
車位問題：由于近年來私家車發(fā)展速度始料未及，車多位少矛盾非常突出，目前已經(jīng)成為本市很多住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點。“我是小區(qū)業(yè)主，我的私家車就必須有地方擱，不讓我車進(jìn)小區(qū)就找物業(yè)公司……”持有類似想法的業(yè)主不在少數(shù)。可物業(yè)公司是業(yè)主請來的管家，讓管家去解決這一問題確實有點巧婦難為無米之炊。
針對這一問題，市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，化解這一問題需要做到：第一，各區(qū)縣物業(yè)辦指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)在經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)管理制度，并引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主委員會加強宣傳，動員廣大業(yè)主自覺遵守相關(guān)管理制度，共同維護(hù)住宅物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車秩序。第二，規(guī)劃管理部門從發(fā)展的角度考慮車位規(guī)劃設(shè)計問題，適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)車位比例和建設(shè)形式，避免“車多位少”矛盾的進(jìn)一步擴(kuò)大。第三，公安、交通、綜合執(zhí)法、街道辦事處以及社區(qū)居委會合力推動，在小區(qū)周邊合理劃定停車位，推動物業(yè)小區(qū)停車難問題的解決。
也就是說，車位問題的解決需要業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、行政主管部門、街道、居委會的共同努力。
業(yè)主委員會選舉問題：這一問題的產(chǎn)生有兩個主要原因：一是業(yè)主參與度不夠。業(yè)主委員會是由業(yè)主集體選舉而出，因此業(yè)主的主動參與意識決定了業(yè)主大會能否成立、業(yè)主委員會能否順利選舉產(chǎn)生。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有30%的業(yè)主表示愿意參與到業(yè)主大會的前期籌備中。這也就說明，目前業(yè)主參與成立業(yè)主大會籌備的熱情度不高，特別是那些物業(yè)服務(wù)比較好的小區(qū)，業(yè)主自發(fā)成立業(yè)主大會的意識更是不強。此外，已成立業(yè)主大會的小區(qū)，特別是年頭較長的小區(qū)，業(yè)主委員會成員主要以離退休人員為主，年輕人由于工作忙很少參與其中。而對于主要是年輕人居住的新建小區(qū)來說，參與度低確實是個問題。解決這一問題，需要小區(qū)全體業(yè)主切實提高物權(quán)意識、自律意識，自覺參與到小區(qū)的管理和建設(shè)當(dāng)中。
二是籌備工作水平有待提高。在新《條例》出臺前，召集工作由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，但由于種種原因，物業(yè)企業(yè)在召集的積極性和組織水平上都存在一定問題。為解決這一問題，新《條例》將召集的職責(zé)賦予了街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，第14條規(guī)定，“符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民
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