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　　自從央行于2007年底規(guī)定“改善型普通自住房”可以享受貸款優(yōu)惠政策以來(lái)，“改善型普通自住房”實(shí)際上扮演了第二套住房的角色，政府希望通過(guò)其實(shí)現(xiàn)改善居住條件、拉動(dòng)內(nèi)需的作用。但時(shí)至今日，“改善型普通自住房”仍缺乏來(lái)自央行和銀監(jiān)會(huì)的明確界定和操作細(xì)則，商業(yè)銀行操作起來(lái)難度很大。

　　記者認(rèn)為，“改善型普通自住房”存在難以準(zhǔn)確界定、變通空間較大等先天不足，再加上監(jiān)管部門(mén)對(duì)放松二套房貸持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，在銀行監(jiān)管較嚴(yán)的地區(qū)，“改善型普通自住房”很難成為住房需求的助推器。銀行監(jiān)管部門(mén)應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大“改善型普通自住房”的范疇，與各地統(tǒng)計(jì)局加強(qiáng)合作，及時(shí)推出“改善型普通自住房”的操作細(xì)則。

　　央行規(guī)定，“如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。作為界定改善型住房的關(guān)鍵，“人均住房面積”很難得出一個(gè)準(zhǔn)確、合理的數(shù)據(jù)。雖然各地統(tǒng)計(jì)局每年都會(huì)有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但如果將大城市規(guī)模龐大的沒(méi)有戶(hù)口的常住人口計(jì)算在內(nèi)，人均住房面積很難界定。

　　顯然，“人均住房面積”不能定得太高也不能定得太低，如果定得太高，就壓抑了部分真實(shí)的改善需求;如果定得太低，又便宜了投資購(gòu)房者。

　　以北京為例。按照北京市統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)，截至2007年底，全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為27.07平方米，也就是說(shuō)，一個(gè)三口之家的住房建筑面積約為80平方米。這個(gè)數(shù)字看起來(lái)根本不高，但如果房子位于東城、西城、宣武和崇文等城四區(qū)，這個(gè)居住面積也不能說(shuō)是“很困難”。如果以此作為人均住房面積，購(gòu)買(mǎi)二套房享受貸款優(yōu)惠就較為容易。

　　即使如統(tǒng)計(jì)局等國(guó)家機(jī)關(guān)發(fā)布一個(gè)比較權(quán)威的“人均住房面積”，商業(yè)銀行仍有“變通”空間。比如說(shuō)，如果把家庭的非常住人口算作家庭人口，人均住房面積很容易就會(huì)低于當(dāng)?shù)氐娜司》拷ㄖ娣e。

　　正因?yàn)?ldquo;改善型普通自住房”很難界定，商業(yè)銀行有一定的自主操作空間，監(jiān)管部門(mén)為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，才遲遲沒(méi)有出臺(tái)操作細(xì)則。這就導(dǎo)致商業(yè)銀行對(duì)“改善型普通自住房”實(shí)行了兩種極端的操作，一種是嚴(yán)格執(zhí)行央行“9·27政策”，對(duì)所有第二套住房不實(shí)行貸款優(yōu)惠，一種是濫用“改善型普通自住房”概念，借機(jī)對(duì)二套房貸放松限制，其中以前者居多。

　　最近，一些地方政府官員明確表示不支持高房?jī)r(jià)，銀行監(jiān)管部門(mén)的態(tài)度也并未松動(dòng)，防范銀行風(fēng)險(xiǎn)仍是提振樓市的首要原則。那么，如何在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，促進(jìn)居民購(gòu)買(mǎi)住房的合理消費(fèi)并消化房地產(chǎn)市場(chǎng)增量呢?

　　首先，監(jiān)管部門(mén)可以進(jìn)一步出臺(tái)細(xì)則，將“改善型普通自住房”的范疇擴(kuò)大到居民賣(mài)掉一套房并還清貸款后的再置業(yè)，不能因?yàn)榫用?ldquo;在央行征信系統(tǒng)里有貸款記錄”就將二次置業(yè)“一竿子打死”。居民賣(mài)掉房子后一般會(huì)有增值收益，可以據(jù)此將居民購(gòu)買(mǎi)第二套房子的首付款提高，但對(duì)于貸款利率給予適當(dāng)優(yōu)惠。

　　其次，為了防止各地的商業(yè)銀行借機(jī)為第二套住房亂開(kāi)貸款口子，銀行監(jiān)管部門(mén)必須加強(qiáng)和統(tǒng)計(jì)局的合作，由各地銀監(jiān)局和統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合計(jì)算當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的具體數(shù)據(jù)，增強(qiáng)政策的可操作性。