發(fā)布時間:2009-1-19 18:54:43 來源:網(wǎng)絡(luò)來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
“房地產(chǎn)信托投資基金的春天正在到來”，時下，這句話正在基金業(yè)中流傳。隨著日前金融“國九條”、“金融三十條”和國務(wù)院在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中相繼提出開展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點，房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)得以明確，政府放行的決心也得以彰顯。1月6日，央行金融市場司有關(guān)負責(zé)人在公開場合透露，由央行牽頭擬定的房地產(chǎn)信托投資基金試點管理辦法，已經(jīng)形成了初步的試點總體構(gòu)架，央行目前就有關(guān)方案正和有關(guān)部門會商，會商結(jié)果將報國務(wù)院同意之后開展試點。這意味著，在政府對REITs同意之后相關(guān)的實質(zhì)性政策即將出臺。
“出臺房地產(chǎn)信托投資基金試點管理辦法，是從制度上規(guī)范房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的重要前提”，中國政法大學(xué)民商法學(xué)院教授、房地產(chǎn)法學(xué)專家符啟林向本報記者介紹說，和國外運作成熟的房地產(chǎn)信托投資基金相比，中國的房地產(chǎn)信托剛剛處于起步階段，整個信托業(yè)在過去很長的一段時間內(nèi)也缺乏必要的法律規(guī)范。
在房地產(chǎn)信托投資基金市場呼聲漸高之時，相關(guān)配套政策的盡快出臺無疑令人振奮。據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著交易價量齊跌的局面，多數(shù)房地產(chǎn)商也都遇到資金瓶頸，由于樓盤不能及時封頂，從而無法獲得銷售許可證，也無法實現(xiàn)銷售。在此背景下，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，將有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，從而改變房地產(chǎn)資金鏈緊張的現(xiàn)實。由于房地產(chǎn)信托投資基金憑借其制度設(shè)計的靈活性，房地產(chǎn)商可以通過股權(quán)投資的方式增加項目公司的資本金，通過權(quán)益投資的方式使物業(yè)未來收益提前變現(xiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，通過房地產(chǎn)信托基金可以產(chǎn)生一批物業(yè)的長期持有者，從而減少短期買進賣出帶來的房地產(chǎn)價格波動。因此，推出房地產(chǎn)信托投資基金還能起到房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)定器”的作用。該人士進一步分析說，近幾年，投機性購房需求成為房地產(chǎn)泡沫的助推力之一，在股市低迷的時候，這筆資金從股市退出，進入房地產(chǎn)市場;當股市復(fù)蘇時，這筆資金再度沖進股市。投機性的購買需求導(dǎo)致房價的波動，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的隱患之一。如果通過房地產(chǎn)信托投資基金培育一批長期持有房產(chǎn)的業(yè)主群體，將會起到穩(wěn)定房價的效果。
此外，房地產(chǎn)信托投資基金還能對分擔(dān)銀行業(yè)的風(fēng)險起到有效的作用，并將在一定程度上緩解房地產(chǎn)業(yè)過于依賴銀行貸款的融資模式。一直以來，我國房地產(chǎn)市場的融資渠道非常單一，大約70%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于銀行貸款，這就造成了房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依存，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險隱患可能最終轉(zhuǎn)嫁到銀行體系。
在此背景下，房地產(chǎn)投資基金的推出無疑能夠拓寬房地產(chǎn)市場融資渠道，從而降低我國房地產(chǎn)市場對間接融資的過度依賴。
對于房地產(chǎn)信托投資基金試點的路徑，有業(yè)內(nèi)人士建議，在由央行牽頭制定規(guī)范房地產(chǎn)信托投資基金市場操作的法規(guī)和指導(dǎo)方針之后，可對符合條件的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品在銀行間債券市場進行交易試點，吸引機構(gòu)投資人參與。此后，再在銀行間債券市場交易試點成功的基礎(chǔ)上，重點研究在證券交易所上市交易的相關(guān)法律法規(guī)，爭取盡早實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金上市，向普通投資人開放。房地產(chǎn)信托投資基金的腳步正漸行漸近，但其風(fēng)險同樣值得關(guān)注。
采訪中，中國社科院金融研究所研究員易憲容對本報記者說，房地產(chǎn)信托投資基金讓企業(yè)的融資渠道多元化，但在政策開閘放行之后，仍要以控制風(fēng)險為主。尤其是，當前正值美國次貸風(fēng)暴余波未了之時，市場上對結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品都有一定顧忌，因此，助推房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的當務(wù)之急是政府有關(guān)部門、銀行等機構(gòu)盡快完善相關(guān)法律法規(guī)和制定相關(guān)政策，為其健康運作營造必備的宏觀環(huán)境;同時還要規(guī)范房地產(chǎn)信托投資基金的業(yè)務(wù)范圍，在此過程中，可充分借鑒國際經(jīng)驗，以保證房地產(chǎn)信托投資基金的健康長遠發(fā)展。
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