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中國人民銀行副行長劉士余在日前召開的“加強商業(yè)性房地產信貸管理專題會議”上表示，當前中國房地產金融領域存在著信貸增長過快、過度競爭、擅自開辦轉按揭貸款、“假按揭”貸款風險顯現等4大問題。
數字顯示，2007年10月末，全國商業(yè)性房地產貸款余額達4.69萬億元，同比增長超過三成;比年初增加1.01萬億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57%。
住房公積金委托貸款10月末余額達到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%。
過度競爭背后潛藏巨大風險。劉士余說，目前，房地產貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質資產，商業(yè)銀行間的業(yè)務競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。
據介紹，2006年有關部門對16個城市的住房貸款抽樣調查發(fā)現，平均22.31%的借款人辦理貸款時未曾與銀行直接見面。北京、杭州、廣州等城市該比例分別高達35.4%、32.83%和32.2%。
針對未經批準擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務的現象，劉士余表示，轉按揭和加按揭貸款業(yè)務在經濟上行、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，極易放大住房信貸規(guī)模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進入資本市場，增加了銀行潛在風險。據有關部門調查分析，截至2007年8月末，16個城市主要金融機構個人住房轉(加)按揭貸款余額約410億元，是去年同期的3.5倍。
劉士余同時指出，住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至為了規(guī)避房地產開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現。
中國建設銀行14日發(fā)行41.6億元住房抵押貸款支持證券。
此前，建行曾于2005年發(fā)行總額約30億元的“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”。
國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松博士近日表示，在目前高價拿地背景下，房地產行業(yè)將很可能呈現比較明顯的馬太效應。大型優(yōu)質企業(yè)進入良性循環(huán)：融資渠道多元化——有能力高價拿地——土地儲備增加——企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。
當前信貸、土地的收緊會直接使房地產行業(yè)的門檻提高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中。而靈活地使用金融工具，降低融資成本，已經成為房地產開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中維系生存的關鍵一環(huán)。
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