發(fā)布時間:2009-1-19 15:25:18 來源:網(wǎng)絡來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
當內憂外患的雙重壓力襲來，當?shù)匚槐惶嵘媳＝?jīng)濟增長的新高度，當原有的價格和供求體系勢必調整，中國的房地產(chǎn)市場該如何在新的一年里面對前所未有的挑戰(zhàn)抑或機遇?
政策：繼續(xù)救?
“房產(chǎn)新政的深刻含義就在于它是政府保增長政策的一部分。”瑞銀證券財富管理中國研究主管梁忠表示，在全球金融危機和經(jīng)濟衰退的大背景下，要保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，唯一的出路是擴大內需，而擴大內需有三條路可走，要么延續(xù)1998年時的單純擴大固定資產(chǎn)投資，要么擴大消費，要么就是兩者并舉。“在現(xiàn)階段，比較理想的做法是投資和消費兩者并舉，而刺激房地產(chǎn)對這兩方面都有推動作用。”
“大體來說，2009年以后的經(jīng)濟增長恰如一場接力賽：跑在第一棒的是政府的經(jīng)濟刺激政策，也為經(jīng)濟調整留出必要的時間和空間，這也許需要1-2年的時間;而將要跑第二棒的就是房地產(chǎn)市場的解凍和恢復，并帶動相關投資和消費的增長，這時政府的財政貨幣政策就可以逐步正常化，這可能要到2010年以后才會出現(xiàn);最后一棒則是經(jīng)濟結構和增長方式的基本調整完成，這可能需要更長的時間來實現(xiàn)。”安信證券分析師高善文如是認為。
價格：降不降?
2008年轉瞬即逝，但我們已清楚地看到樓市如何經(jīng)歷了一年的價格調整。業(yè)內普遍預期，房價在2009年仍處在一個調整空間中，但與2008年相比，趨勢會有所不同。如一些樓盤已主動調價且銷售良好，則價格再次下跌的空間較小;可還有很大一部分樓盤價格變動很小，那么，它們就很可能成為明年價格調整的主力。
“今年的房地產(chǎn)市場主動地、自發(fā)地高位調整是很自然的、健康的選擇。而如果交易量要繼續(xù)放大，那么，交易價格勢必還需要有一個下跌的過程。”方方地產(chǎn)咨詢機構首席咨詢師胡宗亙直言，“但反過來站在開發(fā)商角度來說，要穩(wěn)住價格也不太難，那就是依靠‘對路’的產(chǎn)品。要么通過價格下跌來促使交易量放大，要么通過產(chǎn)品創(chuàng)新來贏得價格支撐，這是明年最有可能發(fā)生的兩種現(xiàn)象。”
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍則預期，在2008到2010年的一個中期內，將有望看到各地樓市在量價關系上呈現(xiàn)出“量縮價升-量縮價跌-量升價跌-量升價穩(wěn)”等幾個波段;而價格的宏觀表現(xiàn)則取決于兩大目前還不確定的因素一是全國商品房投資建設規(guī)模能不能有效擴大，二是保障性住房投資建設能不能真正落實。“前者有可能造成市場價格的反彈，后者則能夠有效平抑市場價格。”
房企：如何變?
2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌也已不可避免。
“行業(yè)的新格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等，一批中小開發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大;其次是人才的集中，今后一段時間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會由中小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問題。洗牌后，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商也將逐步被淘汰，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的發(fā)展模式難以為繼。”洲聯(lián)集團的劉力博士指出。
五合國際副總經(jīng)理嚴濤還提醒開發(fā)商，2009年國內住宅產(chǎn)品市場將大致向兩端分化：一種是政府主導的保障性住房建設，另一種是開發(fā)商為主的個性化高端產(chǎn)品。“如果參與保障性住房建設，那就要進一步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和標準化，在基本的設計標準不降低的基礎上控制成本;而商品住宅市場的發(fā)展特點則將是個性化、差異化，將加速進入產(chǎn)品時代，像前幾年開發(fā)商主導的大盤、新城建設等項目會越來越少，今后企業(yè)拿地的規(guī)模會相對小一些，對土地的位置選擇會較以往增加了偶然性，也因此會更傾向于開發(fā)一些高端、特色的住宅產(chǎn)品，滿足市場內中產(chǎn)以上階層、二次置業(yè)等的居住、投資需求。”
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