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　　2008年，注定要在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史上寫(xiě)下濃墨重彩的一筆，這是開(kāi)發(fā)商從天堂踏入地獄的一年。故事總是這樣，總是在不經(jīng)意間發(fā)生戲劇性的變化。樓市就是一場(chǎng)買(mǎi)方與賣(mài)方角力的游戲，二者在博弈中尋求平衡。當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)商還沉浸在2007年"輝煌"的賺錢(qián)年代中不能自拔時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在2008年悄然發(fā)生了"巨變"。2009年即將來(lái)臨，樓市還將發(fā)生什么變化?

　　1 房?jī)r(jià)繼續(xù)下行?

　　明年房?jī)r(jià)走勢(shì)受人關(guān)注

　　2008年年初，房?jī)r(jià)"拐點(diǎn)論"就已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)界風(fēng)行。而2008年也確實(shí)完成了房?jī)r(jià)從上漲到下跌的轉(zhuǎn)變。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)表明，2008年1月份同比增幅為11.3%，達(dá)到近幾年的高點(diǎn)，其后增幅加速遞減，11月份已降到0.2%。與時(shí)間跨度為一年的同比增幅相比，環(huán)比增幅更能反映出房?jī)r(jià)短期變化，從8月開(kāi)始，房?jī)r(jià)終于由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)，拐點(diǎn)正式出現(xiàn)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日前在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》中指出，2009年，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書(shū)指出，2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。

　　事實(shí)上，在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房?jī)r(jià)格也可能將面臨方向性的調(diào)整。再加上大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)期明年上半年樓市回暖無(wú)望，但開(kāi)發(fā)商會(huì)借下半年的回暖加大推盤(pán)力度，因此，在供應(yīng)加大的前提下，再加上開(kāi)發(fā)商資金回籠預(yù)期，很可能會(huì)在價(jià)格做出一定的讓步。

　　世邦魏理仕住宅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)部高級(jí)董事陳煒表示，當(dāng)前采用降價(jià)舉措的大多是土地儲(chǔ)備量大、年報(bào)需要做得漂亮的公司，明年還會(huì)繼續(xù)降價(jià)，現(xiàn)在賣(mài)的項(xiàng)目，可能是2005年的土地。而2007年獲得的土地，還沒(méi)有投放市場(chǎng)。有降價(jià)和資金需求的公司，在市場(chǎng)上不會(huì)放棄明年2季度的市場(chǎng)，將會(huì)是一個(gè)集中新上市的時(shí)機(jī)，但大多房源依然會(huì)采用低開(kāi)的舉措。

　　楊紅旭同時(shí)指出，按照市場(chǎng)價(jià)格下滑的慣性，未來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。在房?jī)r(jià)回調(diào)時(shí)，也要提防房?jī)r(jià)過(guò)快、過(guò)度下跌，否則不僅危及企業(yè)，而且不利市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，若不加以防范，則有可能出現(xiàn)"硬著陸"。針對(duì)于此，政府必須予以足夠的重視，加大穩(wěn)定市場(chǎng)、剌激需求的政策力度。

　　3 土地繼續(xù)流標(biāo)?

　　"地王"退地、土地流拍主導(dǎo)2008年的土地市場(chǎng)。2009年，還會(huì)持續(xù)這種現(xiàn)象嗎?

　　房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受媒體采訪時(shí)表示，明年上半年，樓市不可能回暖。相應(yīng)地，土地市場(chǎng)也將延續(xù)今年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。

　　北京中原投資顧問(wèn)部的研究報(bào)告稱(chēng)，由于今年市場(chǎng)形勢(shì)低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍，預(yù)計(jì)2009年土地整體價(jià)格將下調(diào)。2009年土地供應(yīng)總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，預(yù)計(jì)明年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2008年有所增加。

　　根據(jù)國(guó)土資源部近期下發(fā)的《關(guān)于做好2009年報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作的通知》的要求，地方政府要在2009年2月28日前完成2009年用地計(jì)劃申報(bào)。未完成2007年供地計(jì)劃的城市不準(zhǔn)申報(bào)2009年用地計(jì)劃;2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)。

　　這意味著地方政府要在近段時(shí)間內(nèi)將2007和2008年的存量土地消化完。

　　中原投顧的報(bào)告同時(shí)認(rèn)為，雖然目前情況下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但實(shí)力派開(kāi)商仍將實(shí)施"儲(chǔ)地為王"的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略。比如近2年銷(xiāo)售情況較好的開(kāi)發(fā)商，以及資金鏈充足的開(kāi)發(fā)商，將會(huì)在明年實(shí)施"儲(chǔ)地為王"計(jì)劃。但近2年銷(xiāo)售情況不好，資金緊缺的開(kāi)發(fā)商，關(guān)注的重點(diǎn)是如何平衡土地儲(chǔ)備和資金鏈的問(wèn)題，拿地較為謹(jǐn)慎。

　　楊紅旭認(rèn)為，面對(duì)企業(yè)的這種正常行為，地方政府應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。

　　首先，不能再繼續(xù)抱著多賣(mài)地、賣(mài)貴地以增加地方財(cái)政收入的傳統(tǒng)觀念，地方政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)雙雙供大于求的形勢(shì)，避免市場(chǎng)和房?jī)r(jià)大幅下跌。

　　其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開(kāi)發(fā)商需求較為急迫，建成后市場(chǎng)前景較好的地塊。

　　最后，地方政府土地管理重點(diǎn)要放在"控增逼存"，目前開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備較多，其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開(kāi)發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。

　　4 專(zhuān)業(yè)人才大流動(dòng)?

　　明年人才流動(dòng)會(huì)加劇?

　　洲聯(lián)集團(tuán)劉力博士認(rèn)為，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已不可避免。尤其是一批天價(jià)拿地、囤地的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因資金問(wèn)題面臨出局，或不得不尋求項(xiàng)目合作。相反，有良性流動(dòng)資金、立足傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，他們有充足的資金保障，手中沒(méi)有囤壓大面積土地，這時(shí)正好可以整合瀕臨倒閉的地產(chǎn)企業(yè)，吸納良好的土地、項(xiàng)目和人才資源。

　　劉力博士認(rèn)為，行業(yè)新的格局正在形成。首先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等。一批中小開(kāi)發(fā)商將被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)將崛起壯大，逐漸形成寡頭局面;其次是人才的集中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，但由于業(yè)務(wù)流程涉及十余個(gè)專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)，對(duì)專(zhuān)業(yè)人才存在著迫切需求。今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才會(huì)由中、小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而緩解大企業(yè)的人才瓶頸問(wèn)題。

　　劉力指出，洗牌后，不具備專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力和管理水平的開(kāi)發(fā)商將逐步被淘汰，以前開(kāi)發(fā)商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來(lái)的企業(yè)將更加認(rèn)識(shí)到專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)和管理模式的重要性，各環(huán)節(jié)將越來(lái)越追求專(zhuān)業(yè)化，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的追求將重于對(duì)項(xiàng)目效率的追求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。